160万买的房子，跌到39万：我要怎么办，我们怎么办？
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李月亮（id: bymooneye)
作者 | 李月亮文中内容不代表东亚财评观点和立场今天聊聊大家都很关心的房价。
它还会继续跌吗？
会跌成白菜价吗？
我们应该怎么做？
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房价跌三年了
前几天，有个爆款新闻很扎心——
天津武清区的一套房子，房价从160万降到了39万。
是一个2016年开盘的小区，最火的时候达到两万一平。
这套房子83平，当时价格差不多是160万。
而现在同户型已经跌到四五十万。
这套房主急售，更是低至39万。
媒体称之为“膝盖斩”。
这是这波房价下跌中，一个比较显眼的例子。
它当然不代表全部，但像这样跌得心惊肉跳的例子，不算少。
有县城的房子，原先80万，跌到了50万。
北京原本1000万一套的房子，跌到了690万。
上海很多二手房与两年前相比下跌了1/3，新房好一点，但也在跌。
不过也有一些房子保持坚挺。
多数是改善型的新房。
我同事看上一个楼盘，户型又大又好。
她一直盼着那个楼盘跟着大势降一波。
但是等了半年，人家还逆势上涨了。
当然，个例都不说明问题。
要了解全局，还得看统计数据。
总体看，现在是这么个情况：
房价在历经20年的上涨后，在2021年达到高点。
之后三年一直在跌。
现在大体跌到了2018年初的价格。
最新数据显示——
截至2024年5月，北京、上海、广州、深圳的房价，与最高点相比，分别跌了25.0%、24.4%、25.3%与37.2%。
国内平均房价，跟2021年高点相比，跌了22%。
下图是2024年4月的数据。
跟一年前相比，全国几乎所有城市的房价都跌了。
二手房跌得尤其厉害。
（实际情况可能比统计数据还要差一点。）
这是今年4月的数据，5月和6月，也还在连续下跌。
不过跌幅比以前小了。
所以总结一下，现在房价的情况是：
最近三年，全国大部分房子价格都大幅下降了，小部分稳定，极小一部分在涨。
目前还是下降的趋势，但降幅小了。
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房价为什么跌？
其实从20多年前，房价开始上涨的时候。
人们就一直说房价贵，要下降。
朋友2004年在济南买房，精装修4000一平。
大伙都觉得好贵，怕买在高点。
结果之后房价一年更比一年高。
一直涨到了2021年。
那为啥到了2021年前后，房价开始降了呢？
原因很复杂，但我觉得主要有这么四个：
第一，房子太多了。
1980年，中国城市居民的人均住房面积是5平方米，三口之家只有15平方米。
可以想象有多紧巴。
后来国家就一直盖新房。
盖啊盖啊盖。
到2020年，城市人均住房已经达到40多平米，三口之家就是120平。
（平均数哈，具体到每家肯定有差异。）
2023年中国城镇住房套数大约3.74亿套，
而城镇一共有3亿多家庭。
城镇住房套户比是1.07。
就是说，平均一个家庭有一套房子了。
我们现有的房子，基本够住了。
可是房产公司在之前的惯性下，还在不断拿地盖楼。
导致房子总量越来越多，有些地方开始过剩。
第二，对房子的需求少了。
中国的人口在减少，又进入了老龄化社会。
老年人基本都是早就有了房子，也没有能力换新房。
所以需求很弱。
与此同时，中国的城市化进程基本完成了。
不再有大量农村人口涌入城市。
迫切需要买新房的人就更少了。
第三，房价太高了。
一个比较公认的说法是，正常的房价，应该是家庭年收入的4-6倍。
就是说，如果你们夫妻一共月入1万，年入12万。
那么买个60万的房子比较合理。
但现在的房价远远超过了这个数。
北京上海甚至都达到了40多倍，显然太高了。
第四，人们对收入的预期下降。
疫情之后，经济环境一直不太好。
人们对自己未来的收入自然也不太乐观。
而正常人如果收入不太稳定，是不敢贷款二三十年去买楼的。
加上疫情那几年，大家都懂了“手里有钱心里不慌”的道理。
如果不是刚需，也不太愿意像过去那样掏空家底去砸一套房子。
所以这几年的情况大体就是——
人们买房的意愿不强，而市场上房子又太多，加上房价又高得离谱。
综合下来就指向了一个结果：
房价开始下跌。
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房价会一直跌下去吗？
先说我的答案：
可能还会跌一段时间，但不会一直跌下去。
因为房地产不仅要看市场，还要讲政治。
如果房价真是集体腰斩，甚至膝盖斩。
对社会影响的太大了。
国家是不会允许出现这种局面的。
现在全国平均房价是跌了22%。
而国家的底线，应该是30%左右。
原因也很简单。
因为大部分房子的首付，是30%。
房价总体跌破30%，银行就容易出现大量坏账，社会就会出现风险。
打个比方：
小明花100万买了一套房子，首付30万，贷款70万。
结果买完房两年，小明被公司裁员了，还一直找不到新工作。
那他就没钱还贷款，只能断供了。
如果这两年，房价涨了10%。
那小明就可以把房子卖110万。
还完银行的贷款，自己还剩几十万，挺好。
但是如果这两年，房价降了40%。
那麻烦就大了。
小明的房子只能卖60万，全给银行还不够还清贷款。
但是他又实在拿不出更多钱。
银行就只能认了这笔坏账。
如果就这一笔坏账，还好说。
但是在经济形势不好的时候，会出现成千上万个小明。
那银行的坏账可能就是几十亿上百亿。
银行就扛不住了。
银行要是接二连三地崩溃，整个金融系统就要崩溃。
这很可怕。
所以国家但凡有能力，都不会允许情况发展到那一步。
其实现在，“小明们”就已经层出不穷了。
2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，比2022年增加了36.7%，创了新高。
大部分法拍房，都是因为开发商或者购房人还不上贷款，被银行起诉，随后房子交给法院拍卖。
有媒体报道过一个案例：
2019年，朱梦在武汉买了套房，一百三十多万，首付三十万。
计划每月还四千多，还二十年。
结果随后就赶上疫情，她和老公的公司经营不好，欠了不少债。
贷款还不上了，房子被银行收走。
2023年9月，法院卖掉了房子，不到七十万。
朱梦本来欠银行近一百万，加上诉讼费、逾期费。
把卖房子的钱全给银行后，还欠银行二十来万贷款。
加上首付的三十万，之前还贷的几万，可以说是血亏。
而欠银行这二十来万，她不知啥时才能还上。
银行最后可能也是亏。
而让银行更亏的，是开发商。
房子一再降价，还是卖不出去，很多开发商的资金链就断了。
当初大量贷款盖房子，现在还不上了。
开发商破产，银行又增加一大笔坏账。
如果房价一直下跌，这种情况会越来越多。
这就是新闻里常说的“系统性风险”。
对社会的负面影响不可估量。
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国家会怎么做？
为了防止出现系统性的风险，国家一直在采取救市措施。
从前年开始，一路在解除限购、降低买房税费、降低首付比例、降低贷款利息……
出台了各种各样的政策。
一定程度上缓解了房价下跌。
只是因为现在大家买房的意愿实在太弱。
所以房市还是一直在跌。
但是。
你觉得国家就没辙了吗？
Nonono，办法多着呢。
今年5月，国家就出了个大招——
鼓励各地政府收购部分商品房，用作保障性住房。
并设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购“已建成未出售”的商品房。
啥意思呢？
其实国家一直想建设保障性住房，给低收入家庭和年轻人住。
保障房的比例，按说应该至少达到总住房量的20%，我国的长期规划是50%。
但是我们现在还远没达到20%的底线。
所以国家一直在研究着建设保障性住房。
而另一边，现在市场上的房子其实已经很多了。
房产商们手里拿着大量的房子，卖不出去。
资金链岌岌可危。
不只是恒大暴雷，大部分房地产公司都举步维艰。
所以王石前段时间才表示“自愿放弃每年一千万的退休金，与万科共度艰难时刻”。
如果房地产公司大量崩盘，肯定也会引发系统性风险。
所以现在国家就想了个办法：
收购一部分房产商手里的库存，做保障房。
既解决了呼吁多年的保障房，又救了部分房产公司的命。
这就是新闻里说的“存量收储”，“以购代建”。
那么问题就来了，国家有那么多钱吗？
别担心。
第一，国家实力还是可以的。
第二，国家信誉也是可以的，实在没办法可以发国债。
国债，就是国家向社会借钱，付利息。
美国的国债就高达35万亿美元（相当于人民币250万亿），去年的负债率高达127.56%。
中国的国债是大概是30万亿人民币，负债率24.1%，相对倒是还好。
国家轻易不会发国债，但如果有必要的情况，也会动用这个手段。
因为中国信誉很好，所以国债还挺抢手，一般人想买都买不到。
那么如果国家为了避免房地产行业出现系统性风险，发一些国债借钱过难关，也是合理选择。
而且这个钱花出去，也不会打水漂。
毕竟国家手上还有房子，能收点租金。
而且房子是在价格比较低的时候买的。
长期看，可能还会升值。
所以这买卖不算亏。
而一旦国家出手买下开发商的房子，那么市场上的房子库存也就没那么多了。
供求关系更加合理，房价也就能相对稳住，不会跌起来没个完。
所以房价普遍腰斩这个事，大概率不会发生。
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中国房子的这些年
现在我们来站在一个高度上，捋一捋这些年房地产的发展。
刚建国的时候，我们国家穷，老百姓也穷，住的房子很破，但是没办法。
到改革开放以后，人们日子越来越好，手里攒了一些钱，也想住得好一点。
不过到九十年代，大家住房还是比较差，又老又破。
因为当时城市里的房子都是国家建，通过福利分房，分给城市居民。
钱在老百姓手里，国家也没钱建太多好房子。
于是国家就决定，放开房地产市场，让开发商来盖一些好的商品房来卖。
1998年，中央开始城镇住房改革。
停止福利分房，开始“住房分配货币化、住房供给商品化”。
福利分房时代结束了。
开发商们开始轰轰烈烈地建房子，卖房子。
之前住在狭窄逼仄的筒子楼的人们，被宽敞明亮的商品房吸引。
纷纷拿出积蓄买新房。
刚刚工作和准备结婚的年轻人，没有积蓄，也不得不贷款买房。
同时中国也开始了城市化，大量农村人口进城，也需要住房。
就这样，房地产迅速发展，很快成为国家支柱产业。
政府有了卖地的收入，可以放手搞建设。
国家也有了发展的动力。
就这么发展了20年。
房子越建越多，老百姓能买房的基本都买了，手里的积蓄也基本掏空了。
房地产开始停滞了。
但是开发商们还一直在盖房子。
——房产公司规模太大，一时停不下来。
就像一个做鞋的厂子，之前生意好，一直在扩大规模。
后来市场上鞋子饱和了，卖不动了。
但鞋厂那么大，养了那么多人，备了那么多原材料，一时也停不下来。
非要立刻停的话，厂子就崩了。
只能一边积压库存，一边继续生产，库存越积压越多。
怎么办？
一家鞋厂可以崩，整个房地产市场不能崩。
国家也知道老百姓差不多都有房了，钱也花差不多了。
很难再刺激人们大量买房了。
所以国家决定自己下场买。
一来救房市，二来增加保障房。
反正房价也跌两三年了，基本买不亏。
一旦国家下场，房地产市场可能就稳住了。
当然，它不可能再像前二十年那样疯狂发展。
而是以一种更健康更可持续的方式，相对平缓地涨涨跌跌。
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未来房子会降到白菜价吗？
之前有一种说法很流行。
说现在人口越来越少，房子越来越多。
将来房子会非常不值钱，跌成白菜价。
会吗？
基本不会。
因为想让房子都降到白菜价，得有一个前提：
绝大部分人，都住在自己满意的房子里。
那样市场上的房子就无人问津了，就白菜价了。
而要达成这个条件，可能得每个家庭都住上带院的别墅才行。
但是我们14亿人，就算将来减少到10亿，要想家家住别墅或者豪华大平层，感觉也挺难。
所以大家别被流言蛊惑。
别想着“我可不买房，我倾家荡产买个房，将来白菜价了，多亏”。
好房子肯定不会白菜价的。
倒是差房子可能会。
其实现在就有很多城市，一套房子三四万。
基本都是偏远落后的城市，房子质量也很糟。
很多年轻人冲着便宜跑去买，发现窗户漏风、水管漏水、附近连个外卖都没有。
根本待不住，住俩月就又跑了。
将来应该也是这样。
会有一些偏远的老破小房子非常便宜。
但送你你可能也不想要。
你真正想要的，是又大又新的好房子。
但这种房子，会一直贵。
这三年来，房地产市场血雨腥风。
而一线城市的高端新房，其实价格没怎么降，甚至还在涨。
去年北京豪宅市场还创下了历史新高。
这个原因也很简单。
从根本上说，人的住房需求分四个层次：
一，刚需。比如老破小，能有片瓦遮身，满足基本的生活需求。
二，改善。比如小平层，住得大一点，环境好一点，不那么憋屈。
三，享受。比如大平层，不但房子更大，配套设施也更好，住进去可以享受有品质的生活。
四，奢侈。比如大别墅，面积超大，装修豪华，配套高端，泳池的瓷砖都得是国际一线品牌的。
我们现在大部分人，应该是在第二个层次。
住得还可以，但并不完全满意。
多数人内心里应该还是有“换个好房子”的愿望的。
而且人的需求，都是会不断上升的。
以前刚进城，买个六七十平的房子就觉得还可以。
但住上十年，就会越来越嫌它小，东西没地放，家里太拥挤。
一咬牙换个一百平的，刚开始觉得宽敞，过十年就又感觉不够用了。
也会羡慕别人家住别墅，大阳台，有小院。
但凡有点实力，就还想换。
这就是正常人性。
所以现在虽然房地产市场看起来很冷，没什么交易。
那其实不是因为大家对自己的房子都满意了，真心不想买了。
而是好房子太贵，大家买不起或者不敢买，只能凑合着住现有的。
如果房价掉到一定程度，那些稍微有点钱的人，还是会买的。
比如正在看这篇文章的你，是不是也觉得如果换个更大更舒服的房子，会更好？
所以买房的需求是真实存在的。
如果好房子降到合理区间，人们就会去买的。
而只要还有很多人愿意买，它就不会降到白菜价。
白菜价的只会是落后城市的老破小、郊区房。
开发商也深知这一点，现在建的房子都很有吸引力。
为啥这几年新房普遍比二手房抗跌。
主要就是现在的新房户型更合理，工艺更高级。
大阳台大落地窗，小区里漂亮的园林，家里高科技的物联网，它确实很吸引人。
我一个开发商朋友前几天就跟我讲，有些地方现在已经开始建第五代住房了。
第一代茅草屋，第二代砖瓦房，第三代电梯房，第四代庭院房，第五代就是未来之家。
未来之家，每层楼都有共享花园，全楼都是5G智能系统，还有无人超市、运动馆，物业五星级服务。
你就说你心动不心动吧。
这样的房子，它肯定不能白菜价。
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我们怎么办？
以后还能买房吗？
最后，来总结一下前文的重点：
房地产经过二十多年的发展，现在城市居民平均人手一套房子了。
数量上是差不多够了。
但质量上，大家其实还不太满意，还是希望能住上更好的房子。
只是房价太高，经济又不好，大家都不太敢出手买。
你不买我不买，房价就开始跌。
到现在跌了大概三年了，跌幅超过20%。
最近跌得比之前慢了，但看起来还有一定下跌空间。
大概就是这么个情况。
然后这里我还想加一句。
从长期看，房价多半还有上升空间。
二三十年以后，平均房价大概率是要比现在高的。
因为钱一直在贬值，经济也一直向前发展。
中国经济虽然遇到困难，但GDP增长还是稳定在5%，还是全世界的第一大增量。
我身边有很多消极悲观的朋友，每次谈起大势，都是完了完了没救了的架势。
我不那么认为。
长期看，我还是看好我们大中国。
我们的经济发展会放缓，也会有一些人日子不好过。
但只要不遇到巨大的麻烦，总体应该是还好的。
所以基于以上情况，关于房子，我有以下几个建议。
纯粹个人建议，不一定对，仅供参考哈。
第一，想买房的。
稍等几个月，房价应该就跌得差不多了，该买就可以买了。
有能力的话，尽量买好一点的改善房。
因为以后的趋势大概就是两级化：
好房子越来越贵，差房子越来越便宜。
现在贪便宜买老破小，将来可能砸手里。
反而越好的房子往往越能保值，将来也好出手。
当然，积蓄不多也不要逞能，贷款的时候要想到将来万一失业怎么办。
第二，想卖房的。
手上有老破小的话，最好早点卖，这种房子越后面越难找下家。
比较好的房子，倒是可以留一留，如果不是太缺钱的话。
因为好房子总归有人买。
现在如果在低点卖掉，拿了钱也没什么好投资渠道。
进股市，太容易被割韭菜。
买黄金，现在又贵得离谱。
还不如拿着房子吃租金。
长期看，房价可能还能涨点。
第三，不管想买还是想卖，多关注一线城市。
一线城市的房价是晴雨表。
过往的经验是，二线的涨跌跟着一线走，大概晚半年。
三线比二线晚半年。
所以你看到一线城市房价回暖了，量价都稳了，那普通二线过几个月也就差不多了。
你想买就抓紧买吧。
第四，要综合判断每套房子的性价比。
二十年前，你只要买房子就一定能涨。
甭管是北京五环的还是县城边边的。
买就对。
但现在的涨跌可就不一样了。
现在可能郑州跟哈尔滨不一样，老城区和新城区不一样，甚至一个小区的大户型和小户型都不一样。
很考验我们的判断力。
综合来说，有升值空间的房子基本是：
城市：人口净流入多，经济发展前景好的。
房子：核心地段，房子新，面积大的。
当然，这样的房子现在的价格往往也很高。
大家需要综合判断每个房子的性价比。
好啦，关于房价，月亮就大体说完了。
最后感慨一句。
这几十年来，房子几乎牵动着所有国人的心。
因为房子确实太贵了。
而它又太重要了。
对中国人来说，房子从来都不是四面墙几片瓦的建筑。
它承载了太多意义——
安稳，幸福，归属感，实力的象征，甚至孩子的未来……
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
一千年前杜甫的期待，一千年后，我们还在努力。
希望那一天，不会太远。
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